Het einde van de beperkingen en nieuwe indexatieregels voor woningen met een EPC-label D

Vanaf 1 oktober 2023 worden de beperkingen op de indexatie van huurprijzen voor minder energetische woningen met een EPC-label D in Vlaanderen opgeheven. Dit betekent dat indexatie weer mogelijk is. Er gelden wel nieuwe indexatieregels. Zo moet er vanaf nu rekening gehouden worden met een correctiefactor. Deze factoren moeten voorkomen dat eerder 'verloren' huurverhogingen worden ingehaald. Met andere woorden, ze zorgen ervoor dat verhuurders niet te veel indexeren om de verloren indexatie uit het verleden te compenseren. 

 

Hoe Werken Correctiefactoren?

Een toepassing van correctiefactoren bij een woning met een EPC-label D is enkel aan de orde indien de huurovereenkomst aangegaan werd vóór 1 oktober 2022. De toepassing kan wel verschillen. De berekening is immers afhankelijk van de verjaardatum van het huurcontract. Er zijn twee situaties:

• huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari en 30 september
• huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober en 31 december 

Huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari en 30 september

Formule

De formule voor huurprijsindexering bij een huurovereenkomst die tussen 1 januari en 30 september verjaart, is als volgt:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer

Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2023/indexcijfer 2022-1)]

• indexcijfer 2022 = gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
• indexcijfer 2023 = gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Je mag ook de vereenvoudigde correctiefactor gebruiken:

vereenvoudigde correctiefactor: 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023)
 

Voorbeeld

Laten we nu even een voorbeeld bekijken met de volgende kenmerken:

• woninghuurovereenkomst in Vlaanderen
• woning met een EPC-label D
• ondertekening van de overeenkomst op 15 februari 2019
• aanvang van de huurovereenkomst op 1 maart 2019
• basishuurprijs: 750 EUR
• de huurprijs werd in maart 2022 volledig geïndexeerd. Vanaf die datum bedroeg de huurprijs 818,67 EUR
• in maart 2023 werd er, ingevolge de van toepassing zijnde regelgeving aan 50% geïndexeerd. De huurprijs bedroeg dan 846,66 EUR

Deze woninghuurovereenkomst valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De aanvangsindex is deze van de maand voorafgaand aan de aanvang van de huurovereenkomst, dus februari 2019. 

 

De gezondheidsindex voor februari 2019 bedraagt 108,78 ( = aanvangsindexcijfer)

De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,75

De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86

 

De huurprijsindexatie dient vanaf 1 oktober 2023 als volgt berekend te worden:

basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor 

Dus:

750 x (126,86/108,78) x correctiefactor

750 x 1,16621 x correctiefactor

874,66 x correctiefactor

874,66 x (index feb 2022/index feb 2023) x [1 + 50% x (index feb 2023/index feb 2022-1)]

874,66 x (118,75/126,86) x [1 + 50% x (126,86/118,75 – 1) ]

874,66 x 0,93607 x [1 + 50% x (1,06829 -1) ]

874,66 x 0,93607 x [ 1 + 50% x 0,06829 ]

874,66 x 0,93607 x [ 1 + 0,03415 ]

874,66 x 0,93607 x 1,03415

874,66 x 0.96804

846,70
 

De vereenvoudigde correctiefactor geeft eenzelfde resultaat:

874,66 x vereenvoudigde correctiefactor

874,66 x 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023 )

874,66 x 50% x ((index feb 2022 + index feb 2023) / index feb 2023 )

874,66 x 50% x ((118,75 + 126,86) / 126,86 )

874,66 x 50% x (245,61/126,86)

874,66 x 50% x 1.93607

874,66 x 0,96804

846,70
 

Het resultaat is quasi gelijk aan de huidige huurprijs. Een tussentijdse indexatie is met andere woorden nutteloos.

De eerstvolgende gelegenheid waarop de verhuurder (nuttig) kan indexeren is de verjaardatum van de huurovereenkomst, met name 1 maart 2024. Houd er wel rekening mee dat ook dan de correctiefactor toegepast moet worden. 

Huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober en 31 december

Formule

Verjaart de huurovereenkomst tussen 1/10 en 31/12, dan geldt de volgende formule:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer
 

Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]

• indexcijfer 2021 = gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
• indexcijfer 2022 = gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Je mag ook de vereenvoudigde correctiefactor gebruiken:

vereenvoudigde correctiefactor: 50% x ((index 2021 + index 2022) / index 2022)
 

Voorbeeld

Laten we nu even een voorbeeld bekijken met de volgende kenmerken:

• woninghuurovereenkomst in Vlaanderen
• woning met een EPC-label D
• ondertekening van de overeenkomst op 15 november 2019
• aanvang van de huurovereenkomst op 1 december 2019
• basishuurprijs: 750 EUR
• de huurprijs werd in december 2021 volledig geïndexeerd. Vanaf die datum bedroeg de huurprijs 792,66 EUR
• in december 2022 werd er, ingevolge de van toepassing zijnde regelgeving aan 50% geïndexeerd. De huurprijs bedroeg dan 834,77 EUR

 

Deze woninghuurovereenkomst valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De aanvangsindex is deze van de maand voorafgaand aan de aanvang van de huurovereenkomst, dus november 2019. 
 

De gezondheidsindex voor november 2019 bedraagt 109 ( = aanvangsindexcijfer)

De gezondheidsindex voor november 2021 bedraagt 115,2

De gezondheidsindex voor november 2022 bedraagt 127,44 
 

De huurprijsindexatie vanaf 1 oktober 2023 zou daardoor als volgt berekend worden: 

basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor 
Dus concreet:

750 x (127,44/109) x correctiefactor

750 x 1,169174312 x correctiefactor

876,88 x correctiefactor

876,88 x (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]

876,88 x (115,2/127,44) x [1 + 50% x (127,44/115,2 -1) ]

876,88 x 0,903955 x [1 + 50% x (1,10625 – 1) ]

876,88 x 0,903955 x [1 + 50% x 0,10625 ]

876,88 x 0,903955 x [1 + 0,053125 ]

876,88 x 0,903955 x 1,053125

876,88 x 0,951977401

834,77
 

De vereenvoudigde correctiefactor geeft hetzelfde resultaat:

876,88 x vereenvoudigde correctiefactor

876,88 x 50% x [ (index 2021 + index 2022) / index 2022] 

876,88 x 50% x [ (index nov 2021 + index nov 2022) / index nov 2022 ]

876,88 x 50% x [ 115,2 + 127,44) / 127,44 ]

876,88 x 50% x (242,64 / 127,44)

876,88 x 50% x 1,903954802

876,88 x 0,951977401

834,77
 

Opnieuw valt op dat het resultaat gelijk is aan de huidige huurprijs zodat ook nu een tussentijdse indexatie praktisch nutteloos is. De eerstvolgende gelegenheid waarop de verhuurder (nuttig) kan indexeren is met andere woorden de verjaardatum van de huurovereenkomst, met name 1 december 2023. Ook dan moet de correctiefactor toegepast worden. 
 

Conclusie

Het is essentieel om op de hoogte te zijn van deze nieuwe regels en correctiefactoren om uw huurinkomsten te maximaliseren en te voldoen aan de wettelijke vereisten. Houd rekening met de verjaardatum van uw huurcontract en pas de juiste formule toe om ervoor te zorgen dat uw huurprijzen in overeenstemming zijn met de wetgeving.
Wil je meer weten? Lees dan ook de volgende artikels:

• Huurprijsindexering vanaf 1/10/2023
• Huurprijsindexatie bij woningen zonder EPC of met een EPC met label E of F

Als vastgoedkantoor staan we klaar om u te helpen met alle vragen en procedures met betrekking tot huurprijsindexatie en het beheer van uw huurwoningen. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie en advies op maat.

De informatie op deze pagina is van algemene aard. Het is geen sluitend professioneel juridisch advies voor jouw specifieke situatie. Indien je op zoek bent naar advies voor jouw specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden, raden wij je aan ons dan wel een advocaat of notaris te contacteren.