Huurprijsindexatie voor woningen zonder EPC of met EPC-label E of F
Vanaf 1 oktober 2023 worden de beperkingen op de indexatie van huurprijzen voor minder energetische woningen in Vlaanderen opgeheven. Dit betekent dat huurprijzen van woningen met EPC-label E of F of woningen zonder EPC weer geïndexeerd mogen worden.
Let wel op: indexeren kan nog steeds niet zonder meer. Je moet verplicht correctiefactoren toepassen om te voorkomen dat eerder 'verloren' huurverhogingen worden ingehaald. In dit artikel leggen we uit hoe deze correctiefactoren werken voor woningen met een EPC-label E of F dan wel woningen zonder EPC.
Correctiefactoren en indexatieberekening
De correctiefactor moet enkel toegepast worden indien de huurovereenkomst aangegaan werd voor 1 oktober 2022.
Om de correctiefactor correct toe te passen, moet je vervolgens rekening houden met de verjaardatum van het huurcontract.
Verjaardatum van de huurovereenkomst tussen 1 januari en 30 september
Formule en toelichting
- Formule huurprijsindexering = basishuurprijs x nieuw indexcijfer x correctiefactor / aanvangsindexcijfer
- Correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023
Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaarding in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Let op:
- berekening van de correctiefactor: je kijkt altijd naar het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van (de verjaardag van) de inwerkingtreding.
- aanvangsindexcijfer onder de woninghuurwet: het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst is afgesloten.
- aanvangscijfer onder het woninghuurdecreet: het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden.
Voorbeeld
Een woninghuurovereenkomst werd getekend op 15 februari 2019 met voorziene startdatum op 1 maart 2019. De afgesproken huurprijs was 750 EUR.Deze overeenkomst valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De aanvangsindex is bijgevolg die van februari 2019.
- Aanvangsindexcijfer (feb 2019): 108,78
- Indexcijfer (feb 2022): 118,74
- Indexcijfer (feb 2023): 126,86
Laten we aannemen dat de verhuurder in maart 2022 de huurprijs volledig indexeerde naar 818,67 EUR. Door het indexatieverbod in maart 2023 mocht er niet geïndexeerd worden. Vanaf 1 oktober 2023 kan er weer geïndexeerd worden, maar met toepassing van de correctiefactor.
De huurprijsindexatie vanaf 1 oktober 2023 wordt als volgt berekend:
- Basishuurprijs x (index feb 2023 / index feb 2019) x correctiefactor
- 750 x (126,86 / 108,78) x correctiefactor
- 750 x 1,16621 x correctiefactor
- 874,66 x correctiefactor
De correctiefactor (indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023) wordt toegepast om de uiteindelijke geïndexeerde huurprijs te berekenen. Hierdoor blijft de huurprijs nagenoeg hetzelfde als de huidige huurprijs.
De tussentijdse indexatie heeft geen praktisch nut omdat de huurprijs hetzelfde blijft. De eerstvolgende gelegenheid voor een nuttige indexatie is de verjaardatum van de huurovereenkomst in maart 2024.
Verjaardatum tussen 1 oktober en 31 december
Formule en toelichting
- Formule huurprijsindexering: basishuurprijs x nieuw indexcijfer x correctiefactor / aanvangsindexcijfer
- Correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
Voor deze berekening kijk je naar het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst in 2021.
Het is belangrijk op te merken dat het verschil tussen de Woninghuurwet (afgesloten voor 01/01/2019) en het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 01/01/2019) niet relevant is voor de correctiefactor, maar wel voor de basisformule van de huurprijsindexering.
Voorbeeld
Laten we nu opnieuw kijken naar een voorbeeld van een huurovereenkomst, getekend op 15 november 2019 met aanvangsdatum op 1 december 2019 en een huurprijs van 750 EUR.
De huurovereenkomst vatl onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De aanvangsindex wordt dus gebaseerd op de maand vóór het begin van de huurovereenkomst, zijnde november 2019.
- Aanvangsindexcijfer (nov 2019): 109
- Indexcijfer (nov 2021): 115,2
- Indexcijfer (nov 2022): 127,44
In december 2021 werd de volledige indexatie toegepast zodat de huurprijs sedertdient 792,66 EUR bedroeg.
In december 2022 mocht niet geïndexeerd worden. Vanaf 1/10/2023 kan het wel opnieuw met toepassing van de correctiefactor.
De volgende formule geldt: basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor
Berekening:
Basishuurprijs x (index november 2022/index november 2019) x correctiefactor
750 x (127,44/109) x correctiefactor
750 x 1,169174312 x (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022)
876,88 x (115,2/127,44)
876,88 x 0,903954802
792,66
Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs met toepassing van de correctiefactor 792,66 EUR. Opmerkelijk is dat dit bedrag overeenkomt met de huidige huurprijs na indexatie in december 2021. De correctiefactor zorgt er dus voor dat de huurprijs onveranderd blijft. Het heeft dus geen zin om tussentijds te indexeren, aangezien de huurprijs onveranderd blijft.
De eerstvolgende gelegenheid voor de verhuurder om opnieuw nuttig te indexeren is de verjaardag van de huurovereenkomst, namelijk op 1 december 2023. Dit komt doordat het nieuwe indexcijfer dan wordt bijgewerkt naar dat van 2023.
Conclusie
De nieuwe huurprijsindexatieregels die vanaf 1 oktober 2023 in Vlaanderen van kracht zijn, brengen veranderingen met zich mee voor de manier waarop huurprijzen worden geïndexeerd. Correctiefactoren zijn nu van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat huurverhogingen eerlijk worden berekend. Het is essentieel dat verhuurders en huurders deze nieuwe regels begrijpen en nauwgezet volgen om eventuele geschillen te voorkomen.
Wil je meer weten of heb je een woning met een EPC-label D? Dan zijn de volgende artikels ook interessant:
Wil jij indexeren maar weet je niet goed hoe je de indexatie moet berekenen? Neem dan zeker contact met ons op. Wij helpen je graag verder.
De informatie op deze pagina is van algemene aard. Het is geen sluitend professioneel juridisch advies voor jouw specifieke situatie. Indien je op zoek bent naar advies voor jouw specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden, raden wij je aan ons dan wel een advocaat of notaris te contacteren.
